Kommunale Bürgerumfrage zur Erstellung des "Mietspiegels 2008"

Mit dem Versand schriftlicher Befragungsunterlagen am kommenden Freitag (4.5.2007) beginnt eine große kommunale Repräsentativumfrage bei Mülheimer Privathaushalten. Rd. 20.000 Bürgerinnen und Bürger, die in einem Zufallsstichprobenverfahren ausgewählt wurden, sind gebeten, sich an der postalischen Fragebogenaktion zu beteiligen und einige Auskünfte zu geben.
Der besondere Anlass: Zum 1. Januar 2008 muss - im Rahmen gesetzlicher Fristvorgaben - ein neuer Mietspiegel vorgelegt werden. Dafür ist das aktuelle Mietenniveau im frei finanzierten Wohnungsbau Mülheims zu ermitteln und für einzelne Marktsegmente zu dokumentieren.
Nach 1998 und 2004 geht es nun schon zum dritten Mal um einen "qualifizierten", d. h. auf eine empirische Datenerhebung so gen. Netto-Kaltmieten gestützten Mietspiegel für Mülheim an der Ruhr.

1998 wurde ein erster empirisch-repräsentativ erhobener, nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellter Mietspiegel vorgelegt, womit die zuvor übliche, aber nicht mehr zeitgemäße Praxis "ausgehandelter" Mietspiegelrichtwerte abgelöst wurde.

Die Verwaltung, erstmals mit der Erstellung eines Mietspiegels beauftragt, hatte, der einschlägigen Fachdiskussion folgend, sich zur Erstellung eines "qualifizierten" Mietspiegels entschlossen, was bei einigen Interessenverbänden zunächst auf einigen Widerstand stieß. Doch die Bedenken gegen den Wechsel beim Aufstellungsverfahren schwanden bald, und zwar in dem Maße, wie sich der Mietspiegel neuer Machart in der gerichtlichen Praxis zumal bewährte und schließlich allgemein durchsetzte.

So ist die Kontroverse der Standpunkte, dokumentiert in der Dokumentation zum Spiegel 1998, längst Geschichte. Spätestens mit der 2001 wirksam gewordenen Reform des Mietrechts, die die Bedeutung des qualifizierten Mietspiegels als überlegenes Beweismittel im Mietprozess herausgestellt hat (s. d. bspw. die Broschüre "Hinweise zur Erstellung von Mietspiegeln" des BMVBW), besteht unter Mülheimer Wohnungsmarktexperten Einvernehmen, am neuen Weg festzuhalten.

Aktualisierung des Mietspiegels -Verantwortlichkeiten, Beteiligte, Verfahren

Nach den gesetzlichen Maßgaben sind qualifizierte Mietspiegel zwei Jahre nach Aufstellung in geeigneter (und unter Aufwandsaspekten zumutbarer) Weise auf Aktualität zu prüfen und ggf. der Marktentwicklung anzupassen. Spätestens nach vier Jahren aber ist eine Aktualisierung auf Basis einer neuen Primärerhebung nötig.

Der zurzeit noch gültige Mietspiegel - er wurde zwischenzeitlich fortgeschrieben – ist noch bis Ende des Jahres ohne Bedeutungsverlust wirksam. Er wird dann zwar nicht automatisch ungültig, verliert aber doch mangels Aktualität an Überzeugungskraft und erfüllt insoweit die ihm zugedachte Befriedungsfunktion immer weniger.

Daher hat sich der Arbeitskreis Mietspiegel dafür ausgesprochen, im Rahmen der gesetzlichen Fristvorgaben zum 1.1.2008 einen neuen qualifizierten Mietspiegel zu aufzustellen.

Das Verfahren für den qualifizierten Mietspiegel 2008 ist in jeder Hinsicht das bei den beiden voraufgegangenen Mietspiegeln erprobte:
Angestrebt ist wiederum – und zwar vor allem wegen der besseren Handhabbarkeit (Verständlichkeit) - ein so gen. Tabellenmietspiegel, der die ortsüblichen durchschnittlichen Quadratmetermieten und Mietzinsspannen für die nach den gesetzlichen Vergleichskriterien - "Art", "Größe", "Ausstattung", "Beschaffenheit" und "Wohnlage" - differenzierten Wohnungen im freifinanzierten Wohnungsbau Mülheims ausweist. (Die Option eines so gen. Regressionsmietspiegels wurde von den Beteiligten aus Praktikabilitätserwägungen verworfen).

Die Federführung bei der Mietspiegelerstellung liegt beim "Sozialdezernat", die Projektgeschäftsführung beim "Wohnungsamt", Planung, Organisation, Auswertung der Datenerhebung und Dokumentation des Erstellungsverfahrens obliegen der "Stadtforschung" (Statistikstelle).

Fachberatergremium ist, wie schon bei den voraufgegangenen empirischen Spiegeln, der "Arbeitskreis Mietspiegel", an dem Wohnungsmarktexperten des Haus- u. Grundeigentümervereins, der Mietervereine, des Rings Deutscher Makler, des Gutachterausschusses sowie der Wohnungsgesellschaften "MWB" und "SWB" mitwirken. Die beteiligten Institutionen unterstützen das Projekt durch direkte Zuwendungen und/oder Werbeanzeigen in der Mietspiegelbroschüre auch wieder finanziell.

Erhebungsunterlagen

Dem Start der Datenerhebung am nächsten Freitag sollen mit 14tägigem Abstand zwei "Erinnerungswellen" folgen. Die Feldphase ist auf etwa 6 Wochen insgesamt angelegt.

(Eine "Begleitung" durch die örtliche Presse - Kurzberichte, Mitwirkungsappelle – währenddessen wäre zur Beförderung des Fragebogenrücklaufs hilfreich).

Zum Befragungsauftakt erhalten die zufällig ausgewählten BürgerInnen ein erläuterndes An-schreiben von Herrn Beigeordneten Cleven, dem ein Fragebogen und ein freigemachter Briefumschlag für die (kostenlose) Rücksendung beiliegen. Etwa zwei Wochen später wird eine erste Erinnerung derjenigen BefragungsteilnehmerInnen folgen, deren Fragebogen bis dahin noch nicht bei der Statistikstelle eingegangen sind. (Für alle Fälle liegt der ersten Erinnerung noch einmal ein Fragebogen bei.) Weitere zwei Wochen später folgt dann - allerdings nur noch in Form eines kurzen Anschreibens - ein letzter Aufruf.

In den persönlichen Anschreiben werden die BefragungsteilnehmerInnen über Befragungszweck und Verfahrensfragen informiert. So wird insbesondere erläutert, dass es sich um eine ganz zufällige Stichprobenauswahl von BürgerInnen handelt, dass die Teilnahme vollkommen freiwillig ist und Angaben unter Wahrung der Befragtenanonymität für rein statistische Zwecke dv-technisch erfasst und ausgewertet werden ("Abgeschottete Statistikstelle"). Erklärt wird auch, welchem Zweck die auf dem bereits freigemachten Briefumschlag für die Rücksendung des Fragebogens aufgedruckte Code-Nummer dient (Rücklaufkontrolle).

Alle Angaben der BefragungsteilnehmerInnen werden absolut vertraulich (anonym) behandelt - der Name tut bei der statistischen Auswertung natürlich nichts zur Sache. Rücksendungen gehen ungeöffnet an die "Abgeschottete Statistikstelle" des Stabes Kommunale Entwicklungsplanung und Stadtforschung, für die besondere datenschutzrechtliche Bestimmungen gelten.

Hier nun findet eine Kontrolle des Rücklaufs anhand der Code-Nummern auf den Rücksendeumschlägen statt. Dies ist erforderlich, um Erinnerungsschreiben an solche Befragte, die zwischenzeitlich schon geantwortet haben, zu vermeiden (und damit "Irritationen" bei den Befragten und unnötige Kosten). Insoweit sind die im übrigen anonymen Rücksendungen mit einem Code (Rückumschlag) versehen, anhand dessen dann die Respondenten aus der Liste der Be-fragungsteilnehmerInnen gelöscht und die für sie vorgehaltenen Erinnerungssendungen ausgesondert werden können. Respondenten werden aus der Liste gelöscht, Rücksendeumschläge und Fragebögen getrennt. Nach einer ersten Qualitätskontrolle gelangen die anonymen/neutralen Fragebogen zur dv-technischen Erfassung an ein professionelles (externes) Datenerfassungsbüro. Plausibilitätsprüfung, Auswertung der dv-technisch verarbeitbar gemachten Daten und deren systematische Aufbereitung erfolgen dann in der Statistikstelle durch das wissenschaftliche Personal.

Fragebogen: Fragen für Mieter, Fragen für alle BefragungsteilnehmerInnen

Der vierseitige (gegenüber früheren Erhebungen dieser Art etwas verschlankte) Fragebogen gliedert sich wieder in einen mietspiegelbezogenen Teil mit Sachfragen zur Wohnung, der an Mieter gerichtet ist, und einen allgemeineren, nämlich an alle 20.000 per Zufallsverfahren ausgewählten MitbürgerInnen gerichteten demografischen und lebenslagebezogenen Teil.

Das hat natürlich "erhebungsökonomische" Gründe (Beförderung der Mitwirkungsbereitschaft für den Mietspiegel, zusätzliche Datengewinnung für stadtentwicklungspolische Fragestellungen usw.).

Die thematische Erweiterung liegt in einer Reihe von Fragen zu sonstigen Aspekten der Wohnsituation, zur Lebenslage schlechthin, zum Wanderungsverhalten, zu Bedarfen/Bedürfnissen, Einstellungen und Meinungen, (wie sie bspw. in den Ansätzen der regelmäßigen "ZUMA-Wohlfahrtssurveys" oder der "ALLBUS"-Umfragen gang und gäbe, d. h. methodisch eingeführt sind).

Für möglichst repräsentative Befunde auch in Bezug auf andere (als rein mietspiegelbezogene) Aspekte können natürlich nicht nur Haushaltsvorstände befragt werden. Entsprechend kompliziert gestaltete sich das Stichprobenauswahlverfahren. So wurde in einer vorgeschalteten Zufallsprozedur zunächst bestimmt, welche Person eines Haushaltsverbandes als "Res-pondent" in Frage kommen soll. Erst aus der so bestimmten Ziehungsbasis wurde dann die eigentliche Stichprobe der TeilnehmerInnen gezogen. Es handelt sich also gewissermaßen um eine dem Zufallsprinzip folgende kombinierte Personen- und Haushaltsstichprobe.

Wie bei zurückliegenden Erhebungen unterstützt der Arbeitskreis Mietspiegel das weitergehende Anliegen der Stadtforschung: Er hat sich mit der Befragungskonzeption bzw. dem erweiterten Fragenprogramm auseinander gesetzt und den Erhebungsmaterialien, namentlich dem. Fragebogen, zugestimmt.

Erwartbarer Fragebogenrücklauf, Ertrag für den Mietspiegel

Erfahrungsgemäß ist die Mitwirkungsbereitschaft in der Mülheimer Bevölkerung vergleichsweise gut, so dass (wieder) ein Brutto-Rücklauf von rd. 45 % erwartet werden kann.

Von den Rückläufen werden etwa 3.000 für den Mietspiegel verwertbare zu Buche schlagen – genug für ein hinreichend differenziertes, statistisch gut abzusicherndes Tableau von Netto-Kaltmieten (für frei finanzierter Wohnungen einzelner Marktsegmente).

Dass - wie es scheinen könnte – die Ausbeute für den Mietspiegel "so gering" sein wird, hat - von auszusondernden Fragebogen mit unvollständigen bzw. unbrauchbaren Angaben einmal abgesehen - wesentlich damit zu tun, dass ausschließlich freifinanzierte Wohnungen (ohne mietpreisgebundene Sozialwohnungen und ohne Wohnungstypen mit vertraglichen oder sonstigen Besonderheiten berücksichtigt werden können. Ferner sind nur solche Objekte einschlägig, bei denen es in den letzten vier Jahren zu einer Neuvermietung oder zu einer Änderung der Miethöhe gekommen ist. Schließlich müssen nach Kategorisierung der verbleibenden Wohnungen die in jeder einzelnen Wohnungskategorie resultierenden Verteilungen der Netto-Kaltmieten/qm um die so genannten "statistischen Ausreißer" geschleift werden.

Dergestalt schmilzt also der Ertrag für den Mietspiegel auf die gesetzlich und fachlich relevanten Fälle zusammen.

Erhebungskosten, Refinanzierung

Die "variablen" Kosten der Erhebung (Porti u. a.) liegen bei rd. 40.000 Euro. Ein externes Datenerfassungsbüro wird die Fragebögen softwaretechnisch "lesen" - so gen. automatisches Beleglesen! -, wofür etwa 10.000 Euro Kosten zu veranschlagen sind. Alle sonstigen Leistungen werden rathausintern erbracht (Hausdruckerei, Poststelle u. a.). Der finanzielle Gesamtaufwand dürfte kalkulatorisch, Personalkosten eingeschlossen, in gleicher Größenordnung wie beim letzen Mietspiegel liegen, nämlich bei etwa 100.000 Euro.

Berücksichtigt man, dass von gewerblichen Instituten durchgeführte, rein mietspiegelbezogene Stichprobenerhebungen schon bei deutlich geringerem Umfang leicht mit einem Mehrfachen der Kosten zu Buche schlagen, erscheinen die kalkulatorischen Gesamtkosten der quantitativ und thematisch so viel breiter angelegten Mülheimer Erhebung nicht besonders hoch.

Mit der finanziellen Unterstützung durch die am Arbeitskreis Mietspiegel beteiligten Verbände und Wohnungsgesellschaften, Einnahmen aus Werbeanzeigen und dem späteren Verkauf der Mietspiegelbroschüre bleibt die Kostenlast für die Kommune doch sehr im Rahmen.

Veröffentlichung des neuen Mietspiegels, Verfahrensdokumentation

Die Erhebung wird voraussichtlich noch vor den Sommerferien abgeschlossen sein, die Datenerfassung bis zum Ferienende. Rechnergestützte Validierung der Datenbasis (für den Mietspiegel) und statistischen Auswertungen zur Mietspiegeltabelle und zu Mietzu- und -abschlägen werden einige Zeit in Anspruch nehmen. Auch dürfte im Zuge der Auswertungen einige Beratung in der "Kleinen Arbeitsgruppe" des Begleitarbeitskreises Mietspiegel nötig werden, die sich im weiteren dann auch dem Erläuterungsteil des Mietspiegels widmen wird.

Natürlich ist angestrebt, den neuen Mietspiegel frühzeitig fertigzustellen und rechtzeitig, nämlich zum 1.1.2008 in Kraft zu setzen.

Wie zum Spiegel 1998 wird auch zum neuen empirischen Mülheimer Mietspiegel eine ausführliche Dokumentation erstellt/veröffentlicht werden, die das Aufstellungsverfahren offenlegt, forschungspraktische Entscheidungen einsichtig macht und weitere Ergebnisse der Erhebung diskutiert.

Ausblick – "ökologischer Mietspiegel"

Dass beim Differenzierungsmerkmal "Beschaffenheit" die übliche und noch sehr verbreitete Unterscheidung nach dem Baualter allmählich obsolet wird, weil der Einfluss des Baualters (auf die Nettokaltmiete) im Zuge von Modernisierungsmaßnahmen allmählich geringer wird, ist nicht von der Hand zu weisen. Dem wurde bereits beim Mietspiegel 2004 in gewisser Weise Rechnung zu tragen versucht, nämlich durch gesonderte Ausweisung von Mietorientierungswerten für die Objektklasse "modernisierter Altbau".

Einzuräumen ist, dass die "energetische Gebäudebeschaffenheit", die ja der so gen. - allerdings noch nicht sehr verbreitete - ökologische Mietspiegel in den Mittelpunkt rückt, die wohl "moderne", marktgerechtere, klima- und energiepolitisch angezeigte Konzeption des mietpreisdifferenzierenden Merkmals "Beschaffenheit" ist. Und der mit einer solchen Konzeption verbundene Steuerungsanreiz ist ja auch unmittelbar überzeugend – vereinfacht gesagt: Was der Mieter bei der Energieverwendung spart, bekommt der Vermieter für seinen Modernisierungsaufwand über die Miete zurück!

Nun ist aber die Bestimmung der energetischen Gebäudebeschaffenheit eine recht aufwändige und kostenträchtige Angelegenheit (Beispiel "Ökologischer Mietspiegel Darmstadt"). Das lässt sich nicht durch eine Befragung von (Mieter)Haushalten umgehen - man muss die Feststellung der energetischen Gebäudebeschaffenheit, wie ja auch für den 2008 kommenden Energiepass vorgesehen, Fachleuten überlassen. Legte man (Mieter)Haushalten in einer (Bürgerfragung)Befragung einschlägige Fachfragen vor, die an Freiwilligkeit beim Bürger appellierende Befragung könnte nur scheitern: der Rücklauf schwach, die Angaben lückenhaft oder von zweifelhafter Qualität! Und dass die Stadt weder eine Vollerhebung zur energetischen Gebäudebeschaffenheit noch eine Expertenerhebung bei unseren Stich-probenhaushalten/-objekten finanzieren kann, liegt wohl auf der Hand.

Wie die energetische Gebäudebeschaffenheit von Experten objektiv bestimmt werden muss, so kann natürlich auch die Wohnlage, ein anderes mietpreisdifferenzierendes Kriterium, das zu berücksichtigen der Gesetzgeber vorschreibt, nicht einfach – so jedenfalls die herrschende Expertenmeinung - der Beurteilung durch befragte Mieter überlassen werden. Hier liefert das Kataster der Wohnlagequalitäten in Mülheim an der Ruhr, erstellt und fortgeschrieben vom Städtischen Gutachterausschuss, eine fachlich begründete Basis.

Ein Kataster zur energetischen Gebäudebeschaffenheit aber müsste erst noch geschaffen werden. Mit Blick auf den Energiepass, der im nächsten Jahr (Vermieter)Pflicht wird, hat der Arbeitskreis Mietspiegel von einer durchgreifenden konzeptionellen Änderung des Fragenprogramms zum Mietspiegel Abstand genommen. So wird es für den Mietspiegel 2008 bei der klassischen Interpretation des mietpreisdifferenzierenden Merkmals "Beschaffenheit" bleiben, nämlich bei Baualtersklassen, ergänzt um die schon im Spiegel 2004 ergänzte Sonderkategorie "modernisierter Altbau". Im übrigen aber gibt ja die so gen. empirische Zwei-Drittel-Spanne, d. h. die Spanne um den Mittelwert der Netto-Kaltmieten, die gewissermaßen den Schwerpunkt der Mieten im jeweiligen Wohnungssegment repräsentiert, den Mietparteien, ganz im Sinne grundsätzlicher Vertragsfreiheit, einen gewissen Spielraum beim Aushandeln der "angemessenen" Miete.