Archiv-Beitrag vom 11.04.2023Rückgang der Kauffälle - Mülheimer Immobilienmarkt aber weiterhin attraktiv und hochpreisig

Bekanntmachung zu den aktuellen Bodenrichtwerten und zum neuen Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Mülheim an der Ruhr

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Nach Auswertung aller Immobilien- und Grundstückskaufverträge des Jahres 2022 hat der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in seinen Sitzungen vom 14. Februar 2023 und 22. März 2023 folgende Bilanz gezogen:

Für das Jahr 2022 sind insgesamt 1.246 Kauffälle für bebaute und unbebaute Grundstücke sowie Wohnungs- und Teileigentum registriert worden. Im Vergleich zum Vorjahr 2021 mit 1.528 Kauffällen ist die Zahl der Verträge um rund 18,5 Prozent gefallen. Das ist der größte Rückgang an Kauffällen seit dem Jahr 2013.

Eine Untersuchung der verschiedenen Immobilienteilmärkte ergibt folgendes Bild:

Unbebaute Baugrundstücke

Die Anzahl der verkauften unbebauten Baugrundstücke ist im Vergleich zum Vorjahr um rund 20 Prozent gefallen (76 Bauplatzverkäufe in 2021 auf 60 Fälle in 2022). Aufgrund des schon seit Jahren angespannten Flächenpotenzials in Mülheim werden Baugrundstücke oftmals durch Teilung von großen Grundstücken geschaffen oder es werden bebaute Grundstücke gekauft, die dann durch einen Abbruch einen Neubau ermöglichen. So kamen bei Renditeobjekten (Mehrfamilienhäuser) rund 90 Prozent aller Kaufverträge durch Abbrüche im Teilmarkt „Unbebaut Wohnbauland“ zu Stande.

Moderate Steigerungen:

Bei den untersuchten Kaufpreisen aus 2022 für unbebaute Grundstücke spiegelten sich die Wirtschaftslage und die steigende Kreditzinsentwicklung noch nicht wieder. So setzten die Kaufpreise wider Erwarten den erkennbaren Trend der Vorjahre zu Preissteigerungen im Stadtgebiet fort, was sicherlich mit dem angespannten Flächenpotenzial zu begründen ist.

Daher hat der Gutachterausschuss die Mülheimer Bodenrichtwerte in Abhängigkeit von den Wohnlagen für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke und für Geschosswohnungsbau um 10 Euro pro Quadratmeter bis 30 Euro pro Quadratmter angehoben, was einer durchschnittlichen Erhöhung über das gesamte Stadtgebiet von 5 Prozent entspricht.

Zonale Bodenrichtwerte in der Innenstadt

Die Bodenrichtwerte in den Geschäftslagen der Mülheimer Innenstadt bleiben unverändert.

Die neuen Bodenrichtwerte zum Stand 1. Januar 2023 sind im Internet unter www.boris.nrw.de kostenfrei einzusehen.

Bebaute Grundstücke

Die Gesamtanzahl der Kauffälle von bebauten Grundstücken ist im Vergleich zum Vorjahr um circa 15 Prozent gefallen (612 Kauffälle in 2021 gegenüber 519 Fällen in 2022). Im Einzelnen sind die Verkäufe von Ein- und Zweifamilienhäusern um 22,7 Prozent und die Verkäufe im Geschosswohnungsbau um 2,9 Prozent zurückgegangen.

War bei neuerstellten, schüsselfertigen Einfamilienhäusern in 2021 ein Anstieg der Anzahl um etwa 6 Prozent zum Vorjahr zu verzeichnen (73 veräußerte Objekte), so fiel die Anzahl der veräußerten Objekte 2022 um rund 90 Prozent auf nur sieben Objekte.

Durchschnittliche Kaufpreise für in 2022 neu erstellte Doppelhaushälften und Reihenendhäuser liegen zwischen 447.000 Euro und 790.000 Euro (2021 waren es 430.000 Euro und 665.000 Euro). Die Kauffälle sind überwiegend aus der ersten Jahreshälfte 2022.

Bei den Bestandsimmobilien liegen zwar die Durchschnittswerte über das Jahr 2022 betrachtet über dem Niveau des Vorjahres, in der zweiten Jahreshälfte ist jedoch eine rückläufige Wertentwicklung zu beobachten.

Wohnungseigentum

Die Anzahl der verkauften Wohnungs- und Teileigentumseinheiten ist zum Vorjahr um rund 20 Prozent (780 Kauffälle in 2021 gegenüber 619 Fällen in 2022) gefallen.

Für neu errichtete Eigentumswohnungen (Erstverkäufe) war ein deutlicher Anstieg der Kaufpreise in guten Lagen zu verzeichnen. Die durchschnittlichen Preise für neuwertige Eigentumswohnungen (Erstverkäufe) liegen zwischen 4.180 Euro je Quadratmeter Wohnfläche in mittleren Wohnlagen (4.000 Euro in 2021) und 5.640 Euro je Quadratmeter Wohnfläche in guten Wohnlagen (4.650 Euro in 2021).

Die Kaufpreise für luxuriös und hochwertig ausgestattete Wohnungen in repräsentativen Gebäuden und bevorzugten Wohnlagen erzielen noch deutlich höhere Preise und sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen (siehe Grafik unten). Kostete 2021 der Quadratmeter Wohnfläche für solche Objekte bereits über 5.900 Euro, so wurden 2022 in Einzelfällen für solche Objekte sogar über 6.500 Euro je Quadratmeter gezahlt.

Verteilung nach Kaufpreis in Euro je Quadratmeter Eigentumswohnfläche

„Seit Anfang des Jahres beobachten wir alle sehr gespannt, wie der Grundstücksmarkt sich während der aktuellen Wirtschaftslage und der steigenden Bauzinsen entwickelt, inwieweit sie sich auswirken und ob die Immobilienbereiche Veränderungen spüren", heißt es von Matthias Lincke, dem Vorsitzenden des Gutachterausschusses. "Nach den uns nun vorliegenden Auswertungen sind die in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegenen Kaufpreise in der zweiten Jahreshälfte, im Bereich der freistehenden Ein- und Zweifamilienhäuser und der Doppelhaushälften, erstmals um circa 10 Prozent gesunken, bleiben aber weiterhin auf hohem Niveau.“

Immobilienrichtwerte für Wohneigentum und Ein- und Zweifamilienhäuser

Der Gutachterausschuss der Stadt Mülheim an der Ruhr hat Immobilienrichtwerte für Wohneigentum und für Ein- und Zweifamilienhäuser abgeleitet und beschlossen.

Veröffentlicht sind die Immobilienrichtwerte, wie auch die Bodenrichtwerte, unter www.boris.nrw.de und können dort kostenlos eingesehen werden. Über den dort zur Verfügung gestellten und immer mehr genutzten Immobilienpreiskalkulator ist es möglich, schnell und einfach eine Preiseinschätzung für sein Objekt zu erhalten. Dabei müssen Nutzende lediglich die wertbeeinflussenden Merkmale wie zum Beispiel Wohnfläche, Ausstattung oder Alter der Immobilie auswählen. Diese Einflüsse werden dann automatisch mit dem Immobilienrichtwert verrechnet und als Ergebnis erhält man einen Schätzwert für sein Wohneigentum oder sein Ein- und Zweifamilienhaus inklusive Bodenwert. Eine Fortschreibung der Immobilienrichtwerte erfolgt, wie auch bei den Bodenrichtwerten, zum 1. Januar des Jahres.

Alle weiteren vom Gutachterausschuss erstellten Analysen zum Grundstücksmarkt sind im Grundstücksmarktbericht 2023 veröffentlicht, der unter www.boris.nrw.de kostenfrei eingesehen und als Gesamtausgabe heruntergeladen werden kann.

Internetnutzende können sich unter der Adresse www.gars.nrw.de über die Aufgaben und Veröffentlichungen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte informieren.